原告（反诉被告）北京无极液压工程有限公司（以下简称无极液压公司）诉称：2004年5月26日，无极液压公司与北京诚信机电有限公司（以下简称诚信机电公司）签订《房屋与土地租用合同》，合同约定无极液压公司承租诚信机电公司位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号（以下简称龙园路1号）的土地及地上房屋作为公司的加工生产、经营、办公用地，租期为2004年6月1日至2024年6月1日。后北京市第二中级人民法院对诚信机电公司强制执行，李某某在2016年1月19日通过司法拍卖取得了龙园路1号的土地使用权及房屋所有权。之后李某某多次召集他人强行进入无极液压公司办公区域内寻衅滋事，干扰正常经营活动，造成无极液压公司停产28天，无法向客户正常交货，给无极液压公司造成了财产损失。无极液压公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求李某某继续履行无极液压公司与诚信机电公司于2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》至2024年6月1日；2.要求李某某赔偿无极液压公司配电柜损失35 121元、人员工资损失金额455575.46元、延迟交货违约金300000元，合计790696.46元。

  被告李某某（反诉原告）辩称：《房屋与土地租用合同》约定的租金明显低于市场行情报价，不符合常理。无极液压公司仅有3000000元的注册资金，在2000年的营业额仅3260000元，净亏损264000元，不可能有资金出借给诚信机电公司，双方意图签订虚假合同损害李某某的利益，合同无效。《房屋与土地租用合同》名为租赁合同，实为抵债合同，以租抵债不能适用买卖不破租赁原则，法院强制拍卖也不适用买卖不破租赁原则。《房屋与土地租用合同》没有登记备案，李某某在竞拍时仅知道龙园路1号有租赁，并不清楚以租抵债的情况，因而无极液压公司的承租权不能对抗李某某的物权。综上，李某某向一审法院提出反诉请求：1、请求确认无极液压公司与诚信机电公司于2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》无效；2、要求无极液压公司于判决生效之日起5日内腾退位于门头沟区石龙工业区龙园路1号的房屋与土地；3、要求无极液压公司以每平方米1.3元/天的标准向李某某支付自2016年2月9日起至实际腾退之日止的房屋与土地占有使用费。

  无极液压公司对李某某的反诉辩称：无极液压公司与诚信机电公司签订的以租抵债形式的《房屋与土地租用合同》不存在恶意串通，合同合法有效。以租抵债是双方对租金收取方式达成的合意，不影响租赁合同的性质，应适用“买卖不破租赁”原则，法院强制拍卖也不影响“买卖不破租赁”原则的适用。无极液压公司在建厂初期因摊销开办费用造成的亏损是暂时的，且数额不大，对外出借资金未影响无极液压公司的正常经营和资金流动，公司亏损与出借资金没有关系。

  法院经审理查明，2000年3月28日，北京市国土资源和房屋管理局向诚信机电公司颁发房屋所有权证及土地证，诚信机电公司享有龙园路1号的土地使用权及房屋所有权。在2002年至2004年期间，无极液压公司通过银行转账的方式借款给诚信机电公司，金额共计11100000元。之后2004年5月26日，无极液压公司与诚信机电公司签订《房屋与土地租用合同》，约定诚信机电公司将龙园路1号的土地及房屋出租给无极液压公司；租期为20年，自2004年6月1日至2024年6月1日；租金共计3000000元，用以抵偿其所欠无极液压公司的借款。承租期内，无极液压公司以诚信机电公司的名义办理了建设工程规划许可证，在龙园路1号出资修建了液压系统调试车间用来生产经营。因诚信机电公司欠案外人债务，北京市第二中级人民法院对诚信机电公司名下的龙园路1号土地使用权及房屋所有权进行司法拍卖，李某某通过竞拍取得了龙园路1号全部房产的所有权及相应的土地使用权和其他权利，于2016年6月21日取得不动产权证。李某某取得龙园路1号的相应物权后，无极液压公司继续在龙园路1号从事生产活动，李某某多次召集人员打砸无极液压公司生产设备，干扰正常经营，公安机关对李某某破坏生产经营的行为立案侦查。

  这个案子实际上涉及的根本法律问题有两个。一个是关于买卖不破租赁规则的适用条件；另外一个是涉及司法拍卖是否适用买卖不破租赁规则。

  这个案子的争议焦点第一个问题是《房屋与土地租用合同》的效力问题，也就是这一个合同是否有效？这样的一个问题其实就是被告反诉提出的问题，他提出房屋与土地租用合同是双方恶意串通的，是无效的。在认定合同是否是双方恶意串通的，是否有效上，我认为这个案子你们可以看出来，李某某主张的理由不好，他提出液压公司注册投资的金额一共才300万，你自己不存在财力，不可能借给对方1100万。他有没有财力与这个没关系，他可以去借钱，反正是给了你1100万，这个事实是存在的，这个否定不了，实际上你要证明合同无效，最有效的证据应是这个合同是司法拍卖之前签订的，你已经所有权转移了，又补签合同说是租用合同，这是恶意串通。若不是这样，人家在这个房屋所有权变动之前就订立了合同，他怎么能恶意串通损害第三人的利益呢？所以从证据上来说，李某的反诉主张证据太差了，严重不足，根本不可能证明双方构成恶意串通。至于认定公章是否是有效的，这些都不是主要的，如果是补签的肯定是恶意损害第三人的利益的，你可以证明，这是一个最有利的证据，我想这是争议问题的第一点。法院认定合同是有效的是没问题的，原告确实通过银行转账1100万，而且这个转账行为，合同订立，都是在所有权变动之前，不存在恶意串通损害第三人利益。

  第二个争议问题是《房屋与土地租用合同》的性质。这样的一个问题指的是以租抵债是不是租赁合同。这种合同是否属于租赁合同，那就看以租抵债是不是符合租赁合同的要件。就像法院认定的，以租抵债并没改变当事人之间的租赁关系的性质，我们平常讲以物抵债，那个是买卖的问题。以租抵债，它不是将所有权转移来抵偿债务，而是以租金，使用权转移给你来抵偿债务，所以这一点来讲，它是符合租赁的条件和要求的。当事人之所以以租抵债或者说租赁合同的签订是因为前面欠了1100万的借款，现在用所有权的使用价值来抵偿债务，这个仍然属于租赁合同，这是个合同性质问题。

  第三个问题是关于液压公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗李某某的物权。这样的一个问题是这个案子的最根本的两个问题之一。这个案子的原告液压公司，它对涉案的房屋、土地享有租赁权，出租人对出租物享有的权利是对租赁物进行占有使用并获得收益的一个权利。这个权利它是具有物的使用权的性质的，以享有物的使用权来讲，我们了解如果从物权角度来讲它是用益物权。出租人享有对租赁物的权利类似于用益物权，但是又不同。用益物权是属于物权，物权是具有对抗一切人的效力，而租赁权也是一种物的使用权，但是它是属于债权，债权的特点是具有相对性，用益物权和租赁权从债权物权来讲，可以区分，比如说怎么来成立的用益物权，怎么不去成立租赁权，这个因素是多方面的。用益物权和租赁权从期间上来说，用益物权没有期限限制，法律没明确，但是当事人可以约定多少年，但是租赁权的最高期限不能超过20年，所以你要是设立了用益物权，期限不限；你设立了租赁权期限不满，你可以解除合同，而且这个期限不会超过20年；支付方面也不一样，租赁权是定期的支付租金，如果没明确约定就一年一付，但是它是定期的，而用益物权的使用代价，有偿使用的费用一般都是一次性支付的，所以如果你没那么多钱，你只能去租赁，但是发生的关系不一样。从当事人之间的利益上来讲，用益物权更加有助于维护使用权人，双方关系更稳定，而现在整个的物权的发展的新趋势对物的关系是由所有向使用转变，从以所有为中心向以使用为中心转变，而且使用权的设立慢慢的变多。这一方面与资源稀缺性有关，简单地说你要买个电冰箱可能花多少钱都能买到，但是房子可能不一定能买到，我可以租，这是一种情况。那么怎么保护租赁使用权呢？法律在某些特定的程度上赋予了租赁权具有一定的物权效力，也就是说租赁期间租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。出租人把租赁物所有权转移了，所有权发生变动了，承租人的租赁权对新的租赁物的所有权人仍然是有效的。也就是说，租赁物的新的所有权人要承受原来租赁物上的负担。这个的理论根据在哪呢？材料中讲了一些学者分析，其中一个是保护弱者利益，承租人相对为弱者，这是原来的法律根据，现在不是这样，虽然有这样的因素，现在的理论基础就是稳定经济秩序。

  另外的问题是这两个中保护谁的利益更公平。为什么侧重保护承租人？就是订立租赁合同的时候，我不知道你会把所有权转移给别人，但是新的所有权人取得这个租赁物的时候，你是了解这一个物上有租赁负担的。所以，买卖不破租赁的规则的适用中的一个很重要的条件，大家必须要注意，讲的是租赁期间。租赁期间就是租赁物已交付，不是订立租赁合同期间，也就是由出租人占有、使用了租赁物，因此新的所有权人是看到了的，原来标的物的所有人转移所有权，新的所有权人是了解这一个物上有负担的，如果从买卖角度来讲，这是典型的“卖者当心规则”。过去俗话讲“南京到北京，买的没有卖的精”，你买的时候你要当心，你了解这一个时间就把风险给了买受人。所以标的物上的负担对新的所有权人都一样存在，因为在租赁物所有权变动的时候新的所有权人了解这一个标的物上是有负担的，你购买了这个物就接受了这个负担，你了解这一个负担谈价的时候肯定价格就低。

  本案中李某某在拍卖的时候出卖人告诉标的物上面有租赁权，他是知道的。知道标的物上面有租赁权，你又接受了这个买卖，那你就是承受了这个负担，你在买的价格上肯定要比没有负担的要低。假如说在标的物所有权变动中当事人隐瞒了真相，比如说是借给他用的，那可能构成了欺诈，这样的一种情况下你要是不接受你可以撤销，这是对他的一种救济。而你知道的情况下那你就要承受这个负担。这个案子中李某某是知道租赁权负担存在的。

  当然就本案来看，李某某取得涉案的土地使用权和房屋所有权，有一定的特殊性，就是他是通过司法拍卖取得的，这就涉及司法拍卖是不是能够消除标的物上的负担，这要看法律怎么规定的，法律可以规定消除，一切负担都没有了，也可以规定不消除。我们的祖国法律规定“司法拍卖是不影响拍卖标的物上的负担的，不消除”，采取的是继受主义，就是原来物上的负担买受者仍然要承受。从司法拍卖性质上的认定来讲，我们认定它是发生私法效力，而不是公法效力。因此这个案子李某某从司法拍卖取得的物权，但是他这个物权仍然不能对抗租赁权。所以液压公司对涉案的标的物（土地、房屋）所享有的权利是可以或者能够对抗李某某的物权。

  这个案子中还涉及李某某的反诉请求问题，就是要求液压公司向他支付租金。液压公司作为承租人来讲，是否应当向新的标的物的所有权人支付租金呢？按照租赁合同的规定，租赁合同仍然是有效的，当然应当支付租金，关键是承租人已经支付了租金了，提前支付了，双方通过合同约定抵债了，这是一个抵销问题，这个抵销因为是合意抵销，而不是法定抵销，合意抵销不受期限债权等等的限制，可以到期抵销也可以没到期抵销，只要双方同意就可以，因此就承租人来讲，已经支付了租金，所以不存在再向李某某支付租金的问题。液压公司等于是向原来的出租人支付了全部的租金，而原来的出租人半路上把标的物转移了，所有权转移后你不再是标的物的所有权人，你当然就没有权利来收取标的物的租金了，因此他提前收取的租金构成了不当得利，没有根据了，新的所有权人可以把钱要回来，他不是所有权人他把租金收了，是不当得利，现在的所有权人是李某某的，因此租金应该是他的。

  对涉案的纠纷来讲，李某某他要维护自己的权益，只有两个途径：第一否定司法拍卖的拍卖效力，我买的时候受骗上当了，没有告诉我，这是他可以救济的途径，这个途径他走不通；再一个是要求原出租人返还预收的租金，以不当得利要求返还，这个是可以的，但是从案件所介绍的情况来讲，可能是被告没有钱了，因为他的资产本身就被司法拍卖了，恐怕很难返还。整个造成的不利，是谁的原因呢？李某某自己的原因。这就是我前面讲的“买者当心规则”要注意陷阱，这都是一些现实的情况。

  这个案子中法院判决还有一个关于液压公司的赔偿请求，要求赔偿79万。这个赔偿请求是否成立？是成立的。法院之所以没作裁判是因为涉及刑事案件，将来可能在刑事案件审理完之后另行起诉，当时液压公司也能说算了，已经使用了涉案的厂房和土地，但是，从损害赔偿构成上来讲液压公司是享有这个请求权的。